Fallen beim Immobilienkauf

Obwohl der Kauf einer Immobilie für die meisten Menschen eine finanzielle Ausnahmesituation darstellt – weil es sich in der Regel um die größten Ausgaben handelt, die man tätigt, und man meist keine entsprechende Erfahrung hat – lassen sich viele vor dem Kauf nicht vernünftig beraten. Oft wird nicht einmal versucht, sich vorab selbst ausgiebig zu informieren. Zu glauben, dass der Kauf einer Immobilie mit jedem anderen Kauf vergleichbar ist, kann im Ernstfall schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Es gibt zahlreiche Fehler, die passieren können, durch entsprechendes Vorgehen und Beratung jedoch vermeidbar wären. Nachstehend möchten wir ein paar der möglichen Fallen darlegen:

1. Oberflächliche Besichtigung

Eine Immobilie sollte intensiv besichtigt werden, bevor man sich zum Kauf entscheidet. Es ist wesentlich sich einerseits einen Überblick hinsichtlich des Zustandes des gesamten Hauses zu verschaffen, da man durch Reparaturkosten und ähnliches belastet wird, und selbstverständlich sollte auch das einzelne Objekt, welches man erwerben möchte, intensiv besichtigt werden. So können etwa Flecken an der Wand auf häufige oder sogar momentan vorliegende Wasserschäden hindeuten. Die Kontrolle des Stromkastens kann Aufschluss über die Elektrik geben und auch der Wasserdruck sollte kontrolliert werden. Gerade in Kellern ist darauf zu achten, ob das Haus generell feucht ist. Morsche Fenster lassen darauf schließen, dass unter Umständen demnächst höhere Sanierungskosten anfallen könnten. Besonders wesentlich sind auch Wärmedämmungen und Lärmschutz. Fast nichts ist unangenehmer, als wenn man im eigenen Schlafzimmer den Fernseher oder das Radio des Nachbarn hört.

2. Blindes Vertrauen auf Inserate

Inserate haben logischerweise den Zweck, ein Objekt möglichst gut zu präsentieren. Nicht selten werden negative Eigenschaften „vergessen“ und positive Eigenschaften geschönt dargestellt. Ein sehr großer Teil der Inserate wird außerdem von nicht professionellen Vermittlern oder Verkäufern erstellt, sodass schwerwiegende Fehlinformationen (sowohl rechtlicher als auch technischer Natur) in Inseraten enthalten sind. Daher darf man den Inseraten nicht blind vertrauen, sondern muss deren Richtigkeit überprüfen.

3. Das Grundbuch nicht nutzen

Im Grundbuch sind wesentliche Informationen über Immobilien zu finden. Das Grundbuch sollte daher genutzt werden, um zu überprüfen, ob Belastungen wie Pfandrechte oder Dienstbarkeiten vorliegen. Auch ein allfälliger Wohnungseigentumsvertrag, der nachteilige Bestimmungen enthalten kann, ist dem Grundbuch zu entnehmen.

4. Unrichtige rechtliche Vorstellungen

Nicht jedes mögliche oder gewünschte Vorhaben ist auch rechtlich umsetzbar. Je nach Art des Objekts können beispielsweise sehr starke rechtliche Beschränkungen betreffend die Vermietbarkeit bestehen. So gibt es bei Altbauten Mietzinsobergrenzen, die eventuell dazu führen, dass bei fremdfinanzierten Kauf- und Sanierungsmaßnahmen die höchstzulässige Miete nicht ausreicht, um die Kreditraten zurückzubezahlen. Das hat bereits viele Käufer / Vermieter in finanziell angespannte oder bedrohliche Situationen gebracht. Für den Fall, dass man zwei Wohnungen erwirbt, die direkt nebeneinander liegen, ist man nur unter gewissen Voraussetzungen berechtigt, diese zusammenzulegen. Werden Grundstücke erworben, um darauf anschließend Gebäude zu errichten, ist darauf zu achten, dass das Bauvorhaben auch tatsächlich umsetzbar ist.

5. Voreiliges Handeln

Ein Kaufvertrag kommt dadurch zustande, dass sich Verkäufer und Käufer über die wesentlichen Vertragspunkte einig werden. Das sind Kaufgegenstand und Kaufpreis. Eine der Parteien gibt ein Angebot ab und die andere nimmt dieses an. In der Regel kommt der Kaufvertrag somit auch beim Immobilienkauf bereits durch Legung und Annahme eines Angebots zustande. Dennoch wird in weiterer Folge in der Regel ein offizieller (schriftlicher) Kaufvertrag erstellt. Dies weil die Vertragsparteien noch weitere Umstände regeln wollen und, weil für die Grundbuchseintragung formelle Voraussetzungen (Beglaubigung der Unterschriften) notwendig sind. Diese Formvorschriften müssen ausschließlich für die Eintragung im Grundbuch eingehalten werden und nicht für die Gültigkeit des Kaufvertrages. Liegt ein angenommenes Angebot vor, welches alle Elemente eines Kaufvertrages enthält, und einigen sich die Parteien später nicht auf den Inhalt des offiziellen Kaufvertrages kann die grundbücherliche Durchführung des Kaufs im Sinne des angenommenen Angebots gerichtlich durchgesetzt werden. Daher sollte man darauf achten, bereits in das Angebot alle wesentlichen Bestimmungen aufzunehmen.

6. Nachlässigkeiten bei der Finanzierung

Sofern der Kaufpreis nicht zur Gänze mit eigenem Kapital bezahlt werden kann, sollte man sich rechtzeitig um die Finanzierung bemühen. Hat man sich darum nicht gekümmert und ist durch Angebot und Annahme (siehe oben) ein Kaufvertrag bereits zustande gekommen, können Probleme auftreten, wenn man keine Bank findet, die den Kauf finanziert. Selbst wenn es gelingen sollte, doch noch einen Geldgeber zu finden, kann der Zeitdruck dazu führen, dass man nachteilige Konditionen akzeptieren muss.

Wie Sie erkennen können, ist ein Immobiliengeschäft mit Risiken verbunden, derer man sich bewusst sein muss. Die obige Aufzählung möglicher Problemfälle ist beispielhaft und soll Ihnen zeigen, dass ein Immobilienkauf durchdacht sein sollte. Andernfalls gehen Sie ein beträchtliches Risiko ein!