Privatkonkurs und Miete: Kann der Vermieter den Mieter wegen seines Privatkonkurses kündigen?

Was passiert, wenn der Mieter nicht mehr zahlen kann?

Es kann vorkommen, dass ein vorübergehender finanzieller Engpass sich zu ernsthaften Zahlungsproblemen entwickelt. Da für die Miete heutzutage von vielen Mietern ein großer Teil – nicht selten mehr als die Hälfte – des monatlichen Einkommens aufgewendet wird, verwundert es nicht, dass bei finanziellen Problemen häufig zuerst die Mietzinszahlungen eingestellt werden.

Wird die Miete nicht mehr vollständig und/oder regelmäßig bezahlt, kann der Vermieter klagen. Dabei kann er nicht nur den ausständigen Mietzins einklagen, sondern auch den Mietvertrag kündigen – denn die Nichtzahlung des Mietzinses bildet einen Kündigungsgrund! Im schlimmsten Fall kann dann die Räumung drohen.

Privatkonkurs des Mieters

Wenn das Zurückzahlen der offenen Schulden beim Vermieter, bei Banken und anderen Gläubigern nicht mehr selbstständig gelingt, ist der „Privatkonkurs“ oft der letzte Ausweg. Dabei handelt es sich, vereinfacht ausgedrückt, um ein gerichtlich geführtes Schuldenregulierungsverfahren. In manchen Fällen wird zu diesem Zweck auch ein Insolvenzverwalter bestellt, der ab dann die Vermögensangelegenheiten des Schuldners in die Hand nimmt. Ziel des Verfahrens ist es, z.B. durch teilweisen Schuldenerlass und Ratenzahlungen über mehrere Jahre, einen wirtschaftlichen Neubeginn zu ermöglichen.

Der Vorteil der Einleitung des Insolvenzverfahrens besteht darin, dass der Vermieter (und auch ein anderer Gläubiger) keine neue Klage wegen der Nichtzahlung des Mietzinses einreichen kann. Verfahren, die bereits bei Gericht anhängig sind – auch Exekutionsverfahren – werden von Gesetzes wegen unterbrochen. Offene Mietzinsforderungen werden, wie alle anderen offenen Forderungen, vom Vermieter im Insolvenzverfahren angemeldet und bilden dann Teil der Schulden, die reguliert werden müssen.

Im Privatkonkurs kann sich aber herausstellen, dass der Mietvertrag für den insolventen Mieter nicht vorteilhaft (zu teuer) ist. Deshalb steht dem in Privatkonkurs befindlichen Mieter ein spezielles Kündigungsrecht zu.

Kann der Vermieter bei Insolvenz kündigen?

Der Vermieter hat kein spezielles Kündigungsrecht im Fall des Privatkonkurses des Mieters, sondern nur die „normalen“ Kündigungsrechte. Er kann daher den Vertrag, wie auch sonst, aus wichtigem Grund beendigen, z.B. dann, wenn der Mieter von der Wohnung nachteiligen Gebrauch macht (diese beschädigt oder unerlaubt umbaut) oder sie zur Gänze weitervermietet. Ebenso kann ein befristeter Vertrag auch während des Insolvenzverfahrens ablaufen und muss der Vermieter ihn nicht verlängern.

Die Insolvenz an sich ist aber kein Kündigungsgrund! Enthält der Mietvertrag eine Bestimmung, nach welcher der Privatkonkurs des Mieters den Vermieter zur Beendigung des Vertrages berechtigt, ist diese Bestimmung sogar unwirksam. Also selbst, wenn der Privatkonkurs im Mietvertrag als Kündigungsgrund erwähnt ist, hat der Mieter keine Auflösung zu befürchten, solange er keinen anderen Kündigungsgrund setzt.

Fazit

Geht der Mieter in Privatkonkurs, bleibt der Mietvertrag aufrecht. Der Vermieter darf den Vertrag nicht wegen der Insolvenz beenden. Stattdessen kommt dem Insolvenzverwalter bzw. dem Mieter ein spezielles Kündigungsrecht zu, von dem er aber keinen Gebrauch machen muss.