Der Coronavirus und Miete

Viele Geschäftslokale – Restaurants, Kleidergeschäfte aber auch Schulungsräumlichkeiten – bleiben derzeit aufgrund der Maßnahmen gegen den Coronavirus geschlossen. Das bedeutet für die Unternehmer die sie gemietet haben auf der einen Seite Umsatzeinbußen und auf der anderen Seite Mietausgaben durch die keine Einnahmen erzielt werden. Es gibt im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) eine Bestimmung, die den Mietern helfen kann. Hier finden Sie ein paar Informationen zu dieser Bestimmung. Wenn es Fragen gibt, beantworten wir diese gerne.

Allgemeines

§ 1104 ABGB normiert einen Erlass des Mietzinses bei zufälliger Unbrauchbarkeit des Bestandsobjekts; sofern für den Bestandnehmer ein beschränkter Gebrauch erhalten bleibt, sieht § 1105 ABGB einen Mietzinsminderungsanspruch vor. Die Bestimmung des § 1104 ABGB enthält eine demonstrative (also eine nicht abschließende) Aufzählung, welche Umstände als „außergewöhnlicher Zufall“ iSd § 1104 ABGB gelten – hiervon umfasst sind unter anderem Feuer, Krieg, Seuchen, große Überschwemmungen oder Wetterschläge.

Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ist unter Seuche eine zeitlich und örtlich gehäuft auftretende Erkrankung zahlreicher Lebewesen an einer bedrohlichen und hochansteckenden Infektionskrankheit zu verstehen. Das Corona-Virus, welches von der WHO zwischenzeitlich sogar als Pandemie eingestuft wurde, stellt eine bedrohliche und hochansteckende Infektionskrankheit dar und ist daher wohl als Seuche iSd § 1104 ABGB zu qualifizieren. Es stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob eine durch das Corona-Virus bedingte Unbrauchbarkeit eines Mietgegenstandes zu einem Mietzinserlass oder einem Mietzinsminderungsanspruch führt.

Zur Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes

Was unter der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes konkret zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht näher ausgeführt. In der Judikatur finden sich jedoch Anhaltspunkte, dass die absolute Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts keine Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB ist, lediglich der bedungene Gebrauch muss vereitelt sein. Eine abschließende Beurteilung, ob der bedungene Gebrauch eines Mietgegenstandes aufgrund des Corona-Virus im konkreten Einzelfall beeinträchtigt oder sogar vereitelt wird, ist mangels einschlägiger Rechtsprechung nur schwer möglich. Gerade in Bezug auf Geschäftslokale, welche aufgrund der zuletzt in Kraft getretenen behördlichen Einschränkungen durch das COVID-19 Gesetz und die Verordnung betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 nicht mehr bzw. nur noch sehr eingeschränkt genützt werden können, ist davon auszugehen, dass das Corona-Virus und die damit verbundenen behördlichen Einschränkungen einen „außerordentlichen Zufall“ iSd § 1104 ABGB darstellen und betroffenen Bestandsnehmern eine Mietzinsminderung bei beschränkter Brauchbarkeit bzw. ein Mietzinserlass bei vollständiger Unbrauchbarkeit zusteht.

Vertraglicher Ausschluss der Anwendbarkeit

Die Bestimmung des § 1104 ABGB ist dispositiv, sie kann daher durch abweichende vertragliche Regelungen abbedungen werden. Voraussetzung für den Ausschluss der Anwendbarkeit des § 1104 ABGB ist nach ständiger Rechtsprechung des OGH allerdings eine ausdrückliche Übernahme der Haftung des Mieters für den Untergang der Bestandsache. Legt man diese Rechtsprechung auf die Unbrauchbarkeit eines Mietgegenstandes aufgrund einer Seuche um, hätte dies zur Folge, dass § 1104 ABGB in einem solchen Fall nur dann nicht anzuwenden wäre, wenn der Mieter auch die Haftung für die zufällige Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes ausdrücklich übernommen hat. Um etwaige aus den §§ 1104, 1105 ABGB resultierende Mietzinserlass- bzw. Mietzinsminderungsansprüche überprüfen zu können, muss daher zunächst der jeweilige Bestandsvertrag geprüft werden.

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